Calcul de surface Loi Carrez / Loi Boutin sur Le Havre (SEINE MARITIME)

Loi Carrez à Le Havre

Obligation de réaliser un métrage Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en indiquer la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

Il y a certaines différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond au calcul de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Faut-il réaliser une Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le métrage Loi Boutin est valable tant que le bien immobilier n'a pas subit de transformation (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelle est la différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la surface privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un bien immobilier.

Ainsi, le métrage Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), prend en compte les combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties pris en compte Superficie Loi Carrez Superficie Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non
 

Quelles conséquences en cas d'erreur de surface ?

Pour un Loi Carrez

Si la surface n'est pas mentionnée dans l'avant-contrat et dans le contrat de vente, l'acquéreur peut demander l'annulation de l'avant-contrat sans attendre le contrat de vente constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de ce contrat pour intenter l'action en nullité. Par ailleurs, même si la mention de cette surface manquait dans l'avant-contrat, l'acquéreur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un acte authentique dans lequel la surface est mentionnée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'avant-contrat ou dans le contrat de vente, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour la Loi Boutin

Comme dans le cadre d'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail locatif est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, le locataire pourra demander une baisse du coût du loyer.

Le Havre : Quelques chiffres sur les surfaces

Sur Le Havre la surface moyenne des biens à la vente est de 74 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 113 m² à Le Havre
  • Les appartements ont une surface moyenne à la vente de 68 m² à Le Havre