Calcul de superficie Loi Carrez / Loi Boutin sur Le Havre (SEINE MARITIME)

Loi Carrez à Le Havre

Obligation de réaliser une Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en indiquer la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

La superficie privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

Il y a quelques différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Faut-il réaliser un métrage Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le métrage Loi Boutin est valable tant que le logement n'a pas subit de modification (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un bien immobilier.

Ainsi, le métrage Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties comptabilisées Superficie Loi Carrez Surface Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Quelles conséquences en cas d'erreur de surface ?

Pour un mesurage Loi Carrez

Si la surface n'est précisée dans l'avant-contrat et dans le contrat de vente, l'acquéreur peut demander l'annulation de le compromis de vente sans attendre l'acte définitif constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. En revanche, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans le compromis de vente, l'acheteur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un acte authentique dans lequel la superficie est mentionnée.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans la promesse de vente ou dans l'acte définitif, l'acheteur peut demander une baisse de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un métrage Loi Boutin

Comme dans le cadre d'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail locatif est supérieure de plus d'un vingtième à la superficie réelle, le locataire peut demander une minoration du prix de loyer.

Les superficies en quelques chiffres sur Le Havre

Sur Le Havre la surface moyenne des biens à la vente est de 75 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 114 m² à Le Havre
  • Les appartements ont une superficie moyenne à la vente de m² à Le Havre

Actualité carrez : Loi Carrez : prise en compte d'une véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative

Le vendeur doit supporter une réduction du prix lorsqu'une véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, a été incluse à tort dans la surface privative indiquée dans l'acte de vente et que le certificat de mesurage ne permet pas d'attribuer à tel ou tel lot la différence de surface, supérieure à un vingtième, entre la superficie vendue et la superficie mesurée de la partie privative.



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 mai 2014), que Mme X... a vendu à M. Y... un bien immobilier correspondant à plusieurs lots de copropriété ; que M. Y... faisant valoir que la superficie privative réelle du bien était inférieure de plus du vingtième à celle figurant à l'acte de vente, a assigné Mme X... en réduction du prix de la vente ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. Y..., alors, selon le moyen, que lorsque la vente porte sur plusieurs lots de copropriété dont certains ne sont pas soumis à l'obligation de mesurage de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le fait que la différence constatée entre la superficie figurant dans l'acte et celle invoquée par l'acquéreur à l'appui de son action en réduction du prix ne peut être imputée qu'à l'un des lots exclus du champ d'application du texte susvisé prive de fondement l'action en réduction du prix ; qu'en la présente espèce, où il est constant et non contesté que la véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative avait été intégrée à tort dans la superficie des lots 6, 63 et 64, seuls soumis à l'obligation de mesurage, la cour d'appel ne pouvait, sans confronter les énonciations du certificat de mesurage annexé à l'acte de vente avec la description des lots vendus figurant audit acte telle que résultant de ses propres constatations, dire l'action de M. Y... fondée au seul motif que le certificat, qui ne précise ni la composition de chaque lot ni leur surface ne permettait pas d'attribuer la différence de surface de 7,449 m² à tel ou tel lot ; qu'en statuant ainsi qu'elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;Mais attendu qu'ayant retenu que la véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, avait été incluse à tort dans la surface privative indiquée dans l'acte de vente et que le certificat de mesurage ne permettait pas d'attribuer à tel ou tel lot la différence de surface, supérieure à un vingtième, entre la superficie vendue et la superficie mesurée de la partie privative, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande en réduction du prix devait être accueillie ;D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;Condamne Mme X... aux dépens ;Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ; rejette la demande de Mme X... ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X....IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE d'avoir dit que l'action de Monsieur Y... en diminution du prix de vente est fondée, AUX MOTIFS QUE :« En application des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.Il est constant que, dans l'acte de vente, il a été comptabilisé dans la surface privative des biens vendus la véranda mesurant 7,449 m², dont les parties considèrent l'une et l'autre qu'elle ne devait pas être prise en compte au titre de l'obligation prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant d'une pièce édifiée sur une partie commune à jouissance privative.Le document intitulé « certificat de surface » annexé à l'acte de vente et signé des parties comporte un relevé détaillé des surfaces, pièce par pièce, dans lequel figure notamment en tant que « pièces privatives », la véranda pour 7,449 m².La simple comparaison de ce certificat et de la mention de la surface telle qu'elle figure dans l'acte révèle donc en effet qu'une erreur a été commise dans cet acte puisqu'a été retenue dans la surface privative des seuls lots (réunis) 6, 63 et 64 celle de la véranda alors qu'elle ne fait pas partie des lots susvisés et qu'elle ne figure d'ailleurs même pas dans la description du bien vendu.Cependant, la circonstance que la différence entre la superficie annoncée dans l'acte et la superficie réelle de la partie privative du bien corresponde à la surface de la véranda est indifférente dès lors que, pour que l'acquéreur puisse prétendre à une diminution du prix, il faut et il suffit que la superficie réelle soit inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, condition remplie en l'espèce, la surface de la véranda, non comprise dans les parties privatives à mesurer, ayant été intégrée à tort dans la superficie des lots 9, 63 et 64, seuls lots devant être soumis au mesurage, le certificat, qui ne précise ni la composition de chaque lot ni leur surface, ne permettant pas d'attribuer la différence de surface de 7,449 m² à tel ou tel lot.Contrairement à ce qu'a indiqué le tribunal, il existe donc bien une différence de plus d'1/20ème entre la superficie annoncée dans l'acte la superficie réelle desdits lots.L'action de Monsieur Y... est donc fondée et le jugement entrepris sera infirmé.»ALORS QUE, lorsque la vente porte sur plusieurs lots de copropriété dont certains ne sont pas soumis à l'obligation de mesurage de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le fait que la différence constatée entre la superficie figurant dans l'acte et celle invoquée par l'acquéreur à l'appui de son action en réduction du prix ne peut être imputée qu'à l'un des lots exclus du champ d'application du texte susvisé prive de fondement l'action en réduction du prix ; Qu'en la présente espèce, où il est constant et non contesté que la véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative avait été intégrée à tort dans la superficie des lots 6, 63 et 64, seuls soumis à l'obligation de mesurage, la Cour d'appel ne pouvait, sans confronter les énonciations du certificat de mesurage annexé à l'acte de vente avec la description des lots vendus figurant audit acte telle que résultant de ses propres constatations (arrêt p. 2), dire l'action de Monsieur Y... fondée au seul motif que le certificat, qui ne précise ni la composition de chaque lot ni leur surface ne permettait pas d'attribuer la différence de surface de 7,449 m² à tel ou tel lot ; Qu'en statuant ainsi qu'elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.



 
ECLI:FR:CCASS:2015:C300921
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles , du 15 mai 2014
Cour de cassation, chambre civile 3 Audience publique du mercredi 16 septembre 2015 N° de pourvoi: 14-20137 Publié au bulletin
RejetM. Terrier (président), président SCP Gadiou et Chevallier, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)


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